Как купить недвижимость в Турции в 2023

Плюсы и минусы жизни в Турции

Объекты в курортных регионах страны пользуются спросом у иностранцев. Страна давно стала международной локацией для бизнеса Европа, Азии и Ближнего Востока, местом для комфортного проживания. Здесь есть все, о чем могут мечтать жители стран с суровым климатом. Людей привлекают море, песчаные пляжи, живописные ландшафты, зимние горнолыжные курорты. Интерес российских эмигрантов пришелся на 2022 год. Интерес к покупке недвижимости подогревают:

политический ландшафт;
роскошный выбор недвижимости разного типа;
быстрое офлайн и онлайн оформление;
защита сделок турецким законодательством;
отсутствие бюрократические процедур.

Несмотря на гостеприимство турок, в воздухе чувствуется напряжение. Оно связано с беспрецедентным ростом цен на аренду, покупку жилья, спровоцированное высокими инвестициями иностранцев. Недовольство местных граждан вынудило власти ужесточить законы для релокантов. Они отмечают, что жизнь с 2022 года изменилась в худшую сторону. Люди жалуются на инфляцию, подорожание образовательных, медицинских, юридических и других услуг.

Рынок недвижимости Турции

Законы страны эмигрантам из 183 стран мира позволяют купить дом, пентхаус, виллу, апартаменты, земельный участок до 30 га с оформлением на физическое/ юридическое лицо. Статистика застройщиков и агентств показывает, что в жилую и коммерческую недвижимость охотно вкладываются российские, иранские, инвесторы из стран СНГ и Европы. Ее покупают не только релоканты, желающие отдыхать у моря, но и зарабатывать на вложениях.

Рост населения и эмигрантов привели к увеличению спроса съемных апартаментов в центральной части страны и на побережье. Инвестиции в курортные объекты считаются выгодным вложением в краткосрочной перспективе, получением пассивного дохода без больших рисков. В сезон доход от аренды достигает 8-10%.

Влияние инфраструктуры на спрос

Архитекторы планируют благоустроенные жилые комплексы с продуманной инфраструктурой. В стране:

строят бюджетные и кварталы VIP-класса;
медицинские и образовательные центры;
парковые зоны;
развивают туристическую отрасль.

В конце октября на вековой юбилей Турецкой Республики градостроительный комитет обещает представить проект водного канала, связывающего Черное и Мраморное моря, искусственные острова. Эксперты рынка уверены, что презентация объектов ускорит динамику на внутреннем рынке и еще больше привлечет иностранных инвесторов.

Не остался без внимания Аланийский регион. Здесь собираются открывать новые ЖК, торговые сети, культурные центры. Для многих интерес вызывают проекты Off-plan из-за сниженных стартовых цен. Застройщики предлагают гибкие формы оплаты с нулевой процентной ставкой и рассрочкой на период строительства ЖК.

Как найти квартиру?

Прежде чем планировать покупку, можно посетить выставки Property Show и InvestShow на Тишинке. В Москве 4 раза в год ключевые игроки турецкого рынка демонстрируют проекты и предлагают выгодные условия. Найти жилье можно самостоятельно на местных ресурсах: Sahibinden и Hepsiemlakот. Просмотр помогает ориентироваться в предложениях застройщиков и собственников, ценах на вторичном рынке, соотнести с финансовыми возможностями.

Что купить?

Выбор зависят от цели покупки. Для постоянного проживания брокеры подбирают просторную элитную или бюджетную жилплощадь с развитой инфраструктурой с учетом близости дошкольных/ школьных учреждений. У россиян в почете квартиры в сите – жилом комплексе:

с бассейном;
бильярдной;
зоной барбекю;
сауной;
детской площадкой.

Из-за роста цен на метры и обслуживание люди в последние 2 года стали чаще выбирать более скромное жилье. Популярны квартиры 2+1 и просторные дуплексы с открытыми террасами в отдельно стоящих домах.

Для сдачи в долгосрочную аренду агенты предлагают апартаменты в районе, где предпочитают жить иностранцы. Чаще это жилые комплексы на первой или второй линии от моря. Для краткосрочной сдачи можно приобрести объекты с разным инвестиционным потенциалом: от малогабаритной студии до люксового номера с 1-2 спальнями. Инвестиционное жилье от застройщика для перепродажи лучше купить на начальной стадии строительства.

Рекомендации потенциальным инвесторам:

Ищите объекты в развивающихся регионах с удобной инфраструктурой.
Для полной картины изучите предложения на местном рынке.
Сравните стоимость в разных районах.
Осознайте риски, связанные с меняющимися процентными ставками банков, обменным курсом, спорами о праве собственности.
При покупке учитывайте налоговые обременения.
Выберите надежного агента для выбора жилья и сопровождения сделки.

Сколько стоит недвижимость?

Турция лидирует по скорости роста цен на виллы, фешенебельные пентхаусы, дуплексы, но это не останавливает россиян. Хотя с 2022 года они заметно выросли, но пока еще сопоставимы с московскими. Резкий скачок спровоцирован 4 причинами:

Беспрецедентной инфляции из-за финансовой политики страны и катастрофическим падением доллара с марта 2021 года. В октябре 2022-го она превысила 85, 52%.
Дефицитом квадратных метров из-за высокого спроса. По статистике 2022 г. в эксплуатацию застройщики ввели 500 000 объектов вместо требуемых 800 000.
Наплывом эмигрантов из России, приведшим к росту цен на аренду в 2- 2,5 раза и покупку. Они приобрели 16 313 квартир и вилл, что на 204 % больше по сравнению с позапрошлым годом.
Вложением турками накопленных средств в жилье и коммерческие объекты, чем спровоцировали повышение ценника на 202 % за год.

По статистике агентств продажи иностранцам выросли более чем на 15% и составили около 4, 6% рынка недвижимости. Больше всего сделок пришлось на Стамбул (24 950 объектов), Анталью (21 859), Мерсин (4315).

Стоимость на недвижимость в популярных локациях

После февральского землетрясения спрос на рынке временно упал. К апрелю продажи снизились на 35%, что на 18% ниже по сравнению с прошлым сезоном. Восстановление прежнего объема зависит от темпов работы. Застройщики бросили все силы на строительство малоэтажных домов в сейсмической зоне и обещают за год возвести разрушенные города. Эксперты заявляют, что в перспективе грядет подорожание из-за ряда причин:

массовых застроек;

падающей турецкой лиры;
высокой эмиграции;
повышения стоимости на землю и стройматериалы.

Стамбул

Перечисленные факторы стимулируют к покупке квартиры россиянами. Цены во всех городах страны зависят от типа жилья, локации, статуса района, панорамы, удаленности от моря. В элитном панорамном квартале с туристическими достопримечательностями стоимость квадратного метра дороже.

К маю продажи в Стамбуле упали на четверть, но цены остались на прежнем уровне: 1415 $ за 1м2. Стоимость апартаментов в престижном районе начинается от 115,000 €. Желающие сэкономить могут поселиться в Сакарье рядом с живописным озером Сапанджа, что в часе езды от Стамбула. Здесь за 1 м2 нужно заплатить около 722$.

Анталья

Жилье иностранные покупатели чаще присматривают в городах Анталийского побережья с низким сейсмическим риском. В Анталье живет большая русская диаспора. Приезжие обычно покупают апартаменты в районах рядом с благоустроенными пляжами: Коньяалты, Лара, Муратпаша для сдачи в аренду и перепродажи. Средняя стоимость квартиры площадью 150 м2 составляет 120 000$. Цены на виллы на треть выше.

Белек

Потенциальному владельцу недвижимости на побережье Средиземного моря стоит присмотреться к дуплексу или апартаментам. В небольшом городке с роскошными отелями, гольф-клубами с лучшими полями в мире выбор объектов не ограничен. По соседству или в шаговой доступности от пляжа можно купить элитное жилье за 165 000$ и выше.

Аланья и окрестности

Это еще одна популярная локации для инвестиций в недвижимость. Она находится в 135 км от Антальи. В административных районах – поселках- спутниках как Тосмур, Конаклы, Кестел, Авсаллар, Матмухларе раскинулись километры песчаных пляжей. В городе и окрестностях можно прибрести апартаменты в благоустроенном комплексе от 93 000€. Клубный дом на горе с садом и бассейном обойдется 232 000€.

Мерсин

Доступную по цене квартиру можно присмотреть в городе с крупнейшим средиземноморским портом. Здесь строят миллионы квадратов жилья и социальной инфраструктурой. По прогнозам экспертов, в близкой перспективе он обеспечит хороший доход стране от инвестиций. В городе на юго-восточном побережье продают апартаменты в новом доме рядом с морем площадью 78 м2 за 83 009$. Небольшая квартира 55 м2 на этапе строительства в районе Чифтликк обойдется 55€.

Где покупают квартиры граждане РФ?

Местное бюро статистики подсчитало, что за прошлый год россияне приобрели 16 314 объектов, немногим опередив иранцев. Жители СНГ селятся в Стамбуле, на берегу Эгейского побережье: Измире и Кушадасы. Популярными локациями стали Мерсин, Адана, приморские провинции Анталийского побережья. Наметилась тенденция покупки объектов на черноморском берегу: Трабзоне и Самсунге. Реже соотечественники интересуются жильем внутри страны. Хотя семьи с детьми школьного возраста, планирующие жить постоянно, изучают предложения в агломерациях с университетами, например, в Эскишехире.

Получение ВНЖ и гражданства за покупку недвижимости

Поскольку страна заинтересована в развитии экономики, иностранцам за покупку жилья на определенную сумму сразу дают турецкое гражданство. Из-за изменения финансовой политики страны, роста цен в минувшем году были внесены поправки в закон «Об эмиграции».

Правительство заметно повысило ценовой порог. Если ранее кадастровая стоимость объекта составляла 250 000$, то с июня 2022 года достигла 400 000$. Взамен россиянам предлагают право участвовать в проекте «Гражданство за инвестиции». Она предусматривает безвизовый режим и льготы.

Для оформления икамета власти также определили пороговую стоимость жилья. В мегаполисе она составляет 75 000$. В небольших областных городах и населенных пунктах не превышает 50 000$. После заключения сделки для получения икамета иностранцы предоставляют справку (döviz alım belgesi), где указана сумма перевода валюты на турецкие лиры.

Если она ниже минимума, власти выдают туристический вид на жительство, подтверждающий легальное нахождение на территории страны. Однако участились случаи, когда россиянам стали отказывать в документе, не вдаваясь в подробности. Новые правила не распространяются на владельцев недвижимости, заключивших сделку до 26 апреля 2022 года.

Что нужно учитывать при покупке?

Нововведение коснулось расселения эмигрантов. Местные власти путем подсчетов составили списки открытых/ закрытых районов и опубликовали на сайте Миграционного управления. Если в районе проживает 20% репатриантов, перспектива получить местный паспорт по договору аренды или после оформления сделки купли-продажи ровна нулю. Новое правило коснулось только выдачи первичного ВНЖ. Но практика показывает, что люди не могут продлить туристический икамет на прежних условиях. Для дальнейшего пребывания в стране от них требуют весомых доказательств.

Для получения гражданства по TAPU важно стать единоличным собственность. Это объясняется тем, что с 2023 года правила ужесточились, и при разделении квартиры на доли его не выдают. Это касается и покупки отелей с временным правом владения (таймшер).

Если жилье съемное, по 11 ст. закона о гражданстве спустя 5 лет с момента получения ВНЖ, постоянного проживания 4,5 года в стране переселенцы могут подавать документы на гражданство. Но даже соблюдение всех правил не гарантирует его получение.

Требования к инвестору

Для получения икамета согласно статье №35 Закона № 6302 необходимо:

подать заявление в Миграционную службу с указанием причины для получения документа;
не иметь штрафов и административных нарушений;
приобрести медицинский полис;
предъявить справку о финансовой благонадежности.

Документ из банка должен подтверждать наличие на счету 6 000$, что эквивалентно ежемесячным 500$ для проживания.

Что дает приобретение жилья?

Покупка дома дает множество преимуществ. Прежде это возможность пользоваться медицинскими услугами в муниципальных учреждениях по страховке, покупать лекарства со скидкой 70-90%. Для социализации репатрианты бесплатно посещают местные языковые и досуговые курсы, отдают детей в государственные школы.

Как проходит сделка?

Приобретение жилья за границей имеет ряд юридических особенностей, в которых сложно разобраться иностранцу. Дело лучше поручить агентству. Специалисты помогают:

разобраться с законами;
ежегодными налогами;
пакетом документов;
несут ответственность за сделку;
ведут переговоры с собственником;
решают языковую проблему.

Покупка недвижимости в Турции состоит из несколько этапов и оформляется в Kadastro Müdürlüğü.

Первый этап

При покупке жилья юрист проверяет технический паспорт(искан) и ТАПУ, подтверждающие права собственности, исключает обременения в виде долгов или ареста. Следующий шаг – составление начального договор на турецком и русском. В документе купли-продажи прописывает информацию об объекте, двухсторонние права и ответственность. Покупатель вносит в качестве задатка 10% от общей стоимости. Обычно лиры отдают наличными хозяину недвижимости под расписку в присутствии агента.

Экспертиза

Эксперт с лицензией SPK по заказу агента проводит оценку квартиры и выдает подробное заключение. В нем указаны стоимость, технические параметры, план, метраж. Услугу оплачивает покупатель. Готовый документ сразу загружают в систему Кадастровой палаты для отчета. Позже он пригодится для получения гражданства.

Существуют еще кадастровая стоимость для расчета налогов и реальная. Владельцы, у которых жилье в пользовании менее 5 лет, всегда просят ее занизить. Такая практика широка распространена и имеет определенные риски. В договоре оценочная и цена, выставленная хозяином, часто отличаются, но это не препятствует сделке.

Можно ли платить рублями?

После экспертизы по загранпаспорту нужно внести наличные. В начале 2022 года ЦБ выпустил новый циркуляр для иностранных физлиц. Чтобы оплатить недвижимость, любую валюту нужно сначала конвертировать в лиры по курсу, затем предоставить справку в Кадастровое управление. Для внесения денег нужно заранее открыть счет, имея на руках НИИ из Vergi Dayresi и икамет.

Что делать с денежными переводами?

Поскольку Турция является дружественной страной РФ, переводы через SWIFT запрещены. Альтернативная система «Золотая корона» с июля 2022 перестала выдавать средства в долларах и стала проводить расчеты лирах. Но это не выгодно при отложенной сделке из-за быстрого роста валюты и меняющихся цен. Сейчас платежи не всегда проходят. Россияне пользуются картами банков Тинькофф и Райффайзен, UnionPay, но с ними тоже возникают сложности. Более выгодно переводить криптодоллары с комиссией 1,5%.

Документы

Перед сделкой нужно перевести паспорт с помощью лицензированного переводчика, закрепленного за нотариусом, заверить. К пакету документов нужно приложить фото. Их отправляют в Kadastro Müdürlüğü, где назначают рандеву. За эти дни нужно оплатить единовременный налог на покупку недвижимости в размере 4% от стоимости, предоставить нотариусу квитанцию.

Оформление сделки

Для регистрации нового владельца в кадастровом реестре достаточно паспорта. Прежде нотариус зачитывает решение в присутствии переводчика, предлагает закрепить соглашение подписями. Владелец расплачивается на месте или переводит средства на счет. Финансовые операции через аккредитивы или ячейки здесь не проводят. При получении на руки ТАПУ процесс считается завершенным.

Удаленная сделка

Купить недвижимость в Турции можно по интернету. Для потенциальных клиентов риелторы организовывают просмотры недвижимости в онлайн-режиме от застройщиков, собственников, подбирают «горящие» варианты. После выбора апартаментов юристы по нотариальной доверенности, оформленной в российском консульстве, проводят онлайн-сделки, заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Чтобы не рисковать, лучше приехать в страну и посмотреть предложенные варианты. Для привлечения иностранцев компании организовывают обзорные туры на 3-5 дней с размещением в отеле. Агенты обеспечивают комфортные условия пребывания, подбирают варианты в заданном ценовом диапазоне, доставляют на объекты.

Как оформить жилье в ипотеку?

Условия кредитования местных банков отличаются. Каждый составляет индивидуальные предложения для заемщиков с постоянной/ плавающей ставкой. Но процедура оформления для турок и приезжих ничем на отличается. Вместе с заявкой на субсидии требуется предоставить переведенные документы:

копию паспорта;
налоговую декларацию из российского банка за прошлый год;
информацию об объекте;
квартальную справку о зарплате (2-НДФЛ) или ведомость по начислению пенсии;
выписку с банковского счета за полгода;
кредитную историю;
документ об имуществе на родине, активах, дополнительных доходах.

По усмотрению банк может запросить рекомендательное письмо с места работы, подтверждение оплаты коммунальных счетов. После рассмотрения документов менеджер дает предварительное согласие на оценку недвижимости, по результатам формирует предложение.

У заемщика есть 21 день на изучение контрактных условий. За следующие 3 месяца для совершения сделки нужно получить Savunma Bakanligi из Министерства обороны. Передачи прав собственности происходит кабине нотариуса в присутствии застройщика, покупателя, сотрудника банка. Согласно финансовому договору, Ежемесячную оплату по кредиту заемщик по тарифу переводит на счет. При оформлении ипотеки важно понимать, что банки накладывают обременение с запасом, что значительно повышает выплаты по займу.

Покупка в рассрочку

Альтернатива ипотеке и выгодная инвестиция – беспроцентная рассрочка с первоначальным взносом до 30%. Такой вариант предлагают крупные строительные компании на этапе котлована. Инвестирование имеет два ключевых преимущества: помогает сэкономить до 25% на покупке и вносить сумму по договору с застройщиком по месяцам, кварталам или раз в полгода. При заключении сделки на начальном этапе строительства по закону покупатель с компанией составляют договор, позволяющий получить паспорт после внесения полной суммы.

Общие расходы

В бюджет нужно закладывать не только средства для покупки апартаментов, но затраты на оформление документов, коммунальные и услуги риелторов, переводчиков, нотариуса. С июля 2023 года они подорожали в 2-3 раза. Тарифы:

Взнос в кадастровое управление для иностранцев составляет 3 760₺.
Услуги аккредитованного переводчика – 2000₺ .
Оценка недвижимости – 6000₺ и выше.
Регистрация договора – 70$.
Справка DAB о валютной операции: от 150 евро. Сумма зависит от банка и курсовой разницы.
Документ из муниципалитета о смене собственника– 1000₺.
Оформление доверенности на агентство – 5 000 ₺.
НДС на новостройки площадью до 150 м2 – 1% от суммы.

Расходы на искан и заключение договоров

На финальном этапе при покупке новой квартиры нужно получить Ferdi Iskan и оформить абонентские услуги. Компания при сдаче объекта оплачивает общий технический паспорт, за квартирные несут финансовую ответственность владельцы. Для заключения контрактов с поставщиками понадобятся копии следующих документов: паспорта, ТАПУ, искана, страховые полисы, порядковые номера счетчиков, заявление.

Стоимость паспорта зависит от месторасположения, технических/инженерных особенностей дома. Чек в Алании за составление всех договоров составляет 4 000- 6 500 лир. Подключение воды обходится 3460 лир, электричества 425. Оформление новой квартиры 1 + 1 в 2023 году вместе с исканом и абонентскими контрактами обходится 3 000 евро. Судя по динамике инфляции цифры могут быстро меняться.

Коммунальные выплаты

С 2023 году цена электроэнергии без налога при ежемесячном использовании 150 кВт составляет 1,37 лир 2,06 при большом расходе. Собственники оплачивают счета с учетом KDV, ВТV, ТRТ, добавляющие к чеку по 2%. Годовой расход на квартиры 90 м2 составляет 730- 760$.

Стоимость кубометра воды определяют региональные власти с учетом коэффициента потребления. Если в Алании в среднем он без налогов стоит 8,25₺, то в Стамбуле – 5,5₺. Расход оплачивается по счетчику.

Вместе с ежегодным налогом на имущество владельцы оплачивать налог на мусор. Он зависит от объема использования воды. Тарифы: 0, 60- 0, 5 лир за кубометр. Оплата коммунальных услуг строго контролируется поставщиками. При просрочке начисляют штрафы, отключают воду и электроэнергию.

Страхование

Перед сделкой нужно оплатить обязательную годовую страховку DASK на недвижимость стоимостью 5-50$. В случае природных бедствий пожара, обвалов после землетрясения она частично или полностью покрывает расходы. При желании можно застраховаться жилье от незаконного проникновения в дом, затопления. Стоимость зависит от процента покрываемого ущерба и списка услуг. Практика показывает, что средств достаточно для ремонта.

Налоги на покупку

Они бывают 3 видов. Единовременные оплачивают при регистрации прав собственниками в Департаменте недвижимости для получения ТАПУ. Сумма составляют 4 % общей стоимости. По закону ее поровну делят между покупателем и владельцем. Налог на добавленную стоимость: 1- 8% также вносят после заключения сделки, но иностранных инвесторов часто от него освобождают. Налоги на жилые объекты доходят до 2 % и 0, 6% для участков под строительство.

Приобретение апартаментов на 400 000$, включая налог на собственность, обходится примерно 415 500 $. Ежегодно инвесторы платят по 800 $ в турецких лирах. Прогрессивная ставка на прирост капитала составляет: 15-35%. Собственники выплачивают ее только в случае владения недвижимостью не менее 5 лет. А так из суммы по закону высчитывают затраты на услуги нотариуса и агентства, за переход права собственности.

Несмотря на рост цен в последние два года турецкая недвижимость пользуется повышенным спросом у россиян, граждан СНГ и не только. Если планируете купить квартиру или виллу, лучше это сделать сейчас. При сдаче в аренду можно получать хорошую годовую прибыль даже с вычетом налога по прогрессивной шкале от 15 до 39%.

Как и где купить недвижимость в Турции?